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高齢者住宅・施設運営 ビジネスモデル研究 入居促進編 成約率向上に期待 連帯保証人不要の新サービス

2009年08月19日16時04分

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(コンテンツ提供:高齢者住宅新聞2009年7月25日号)

 入居募集時に運営事業者の悩みの種の1つとなっているのが入居審査だ。
せっかく入居希望者を募っても、入居審査の基準を満たせずに断ったり、連帯保証人が付かず断念するなど成約率を下げる要因となっているからだ。万一の家賃滞納リスクを低減するための処置だが、この問題を解決する新サービスがあると事業者間で話題となっている。

入居促進の課題は 審査基準の緩和

 施設から在宅ケア重視の流れの中で、高齢単身世帯・高齢夫婦世帯の増加(2005年で835万世帯)で注目されている高齢者向け賃貸住宅。
高齢者向け賃貸住宅・施設運営事業者に、入居募集時の悩みを聞くと「入居審査の基準をもう少し緩和できれば成約率を向上することができるのに」「万一のリスクを考えて敷金や礼金を高めに設定しているが、これが入居者の経済的負担になっている。
滞納時のリスクヘッジができれば、もっと入居率を高めることができるのに」「最終的な契約の段階で、連帯保証人の話をすると親族間でもめだす場合がある。連帯保証人を不要にできれば入居促進につながるのに」などといった声を耳にする。
 万が一の家賃滞納が発生しないように入居審査を厳しくすればするほど、成約率は下がり満室経営への道のりは厳しくなるのは当然だ。
マーケットの拡大が期待されているだけに、この入居審査の基準を如何に緩和できるかが成約率を高め、満室経営を実現する近道となる。
 この悩みを解決するサービスとして運営事業者の間で脚光を帯びているのが、クライマース(東京都品川区)の高齢者向け賃貸住宅・施設運営事業者向け新サービス、連帯保証人不要の「クライマース滞納家賃保証」だ。

滞納発生時の家賃など保証

 一般的な家賃住宅では、多くの企業が採用している滞納保証の魅力は、連帯保証人が不要な点にある。
 「ひと昔は、賃貸借契約をする場合には、入居者以外に契約の履行・契約者自身を保証する「連帯保証人」が必要で、安定的な経済的収入があり、連帯保証人としての支払い能力がある両親や親族などがなっていました。
この「人的保証」の面倒さが弊害となり、住み替えニーズを抑える要因になっていましたが、滞納保証会社による連帯保証人不要の
「機関保証システム」が登場したことで、賃貸マーケートは活性化しました。
ただ、従来の機関保証システムでは、65歳未満の給与所得者を対象条件としており、65歳以上の高齢者は利用できないのが実態でした。
 この問題を解消したのが当社のサービスで、高齢者向け賃貸住宅・施設への入居希望者を対象とした専用システムとして、65歳以上の年金受給者の方を対象としています」(クライマース、石山社長)
 同社の滞納家賃保証サービスのメリットは大きく分けると4つある。
①連帯保証人が不要のため、入居希望者の成約率を向上できる。
②万が一、家賃の滞納が発生した場合、滞納家賃などを保証。
③家賃回収・督促といった集金業務を保証会社が行うため業務の効率化を図ることができ、かつ風評の悪化を防ぐことができる。
④連帯保証人が不要で、一時入金や敷金・礼金など、万が一の滞納リスクを考えた入居者への経済的負担を軽減できる

運営事業者には手数料収入も

 同社サービスを採用すれば滞納家賃発生後の問題は解消され、煩わしく不慣れな業務を行わなくて済み、安定的な運営を妨げる大きな障害の家賃滞納の心配をせずに済む。
入居者の経済的負担を軽減し、かつ安定的な収入を確保することにつながる。
 「連帯保証人を付け、入居審査を厳しくすれば滞納家賃の発生リスクを抑えることができますが、当然成約率は下がり満室にするまでには時間と労力がかかります。
弊社のサービスは、面倒な連帯保証人を付ける必要はなく、万が一の滞納家賃を保証します。
弊社の滞納保証サービスへの加入料は入居者から頂きますので、運営事業者の方の負担はありません」(クライマース、石山社長)
 保証料金は入居者が負担。
初回加入時に、家賃などの月額金額の60%が保証料金となる。
 契約期間は最長で10年間(2年後との更新で、更新時に2万円)で、滞納家賃保証は最大で12か月だ。
退却時の現状回復費用も保証している点は魅力となる。
 また、高齢者向け賃貸住宅運営事業者には同社から加入手続き事務手数料が支払われる。
物件の運営・管理をしている事業者が、入居契約に伴い入居者・連帯保証人に対して同社の滞納保証の説明、加入手続きを行う際の事務手数料として、保証料金の10%が1契約ごとに支払われる。


参考リンク:クライマース 2009年6月より滞納家賃保証サービス開始
      :【クライマース】の差別化戦略 連帯保証人不要 入居審査の簡便化可能

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