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プラスPM(木村譲二社長) 介護・医療の未来を読む 高齢者住宅セミナー2009in大阪より

2009年12月05日13時48分

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(コンテンツ提供:高齢者住宅新聞2009年11月5日号)

 先月13日.14日に開催された、第一回目となる「高齢者住宅セミナーin大阪」。
事業者・有識者12名による豪華講師陣を招いたセミナーで、多くの介護・医療関係者らが参加した。
人気講義を紙上公開していく。第二回目は、建築・不動産事業の長期安定経営を図るコンサルティングを提供するプラスPMの木村譲二社長の講義。

■医療法人も続々参入

 民主党に政権が代わって、今後どうなるのか。
医療・介護事業者にとっては、とても気になるところです。マニフェストでは「療養病床削減を一時凍結」とありますが、”一時”ということで、療養病床が削減されていく流れは間違いなく止まりません。
 現在一般病床は、全国で100万床あります。このうちDPC(診断群分類包括評価)と呼ばれる医療費の定額支払い制度に使われる評価方法を導入しているところは約半分、50万床です。
このDPCを導入してことで、在院日数が減り、各病院は空きベッドが増えています。
ベッド稼働率は75%、それほどまでに在院日数削減が進んでいるということです。
 ここに、ある新聞記事があります。国土交通省が、市街化調整区域(開発行為が原則として抑制され、都市施設の整備も原則として行われない区域)での「転用高専賃を認める」ということです。
 条件は病院との連携が必要である。ということですので、これはつまり病院が療養病床を減らし、その分高専賃を建てて、患者を移していこう、というものです。
こうした流れがあり、最近当社の「有料老人ホーム」や「高専賃」のセミナー参加者では、医療法人が増えています。

■勝ち組・負け組明確化

 さて高齢者住宅マーケットの現状ということで、まずは簡単に全体を見てみます。マーケットは大きく3つに分けられます。
元気高齢者を対象」、「要介護者を対象」、「医療サポートが必要な高齢者を対象」の3つです。
 「元気高齢者を対象」の賃貸方式では、最近は医療法人がどんどん高専賃を建ててきた関係もあり、最近はただ単に高専賃をつくっただけでは入居者は集まりません。
また分譲方式に関して、そのほとんどは関西で企画されていますが、これは企画力の差ということになります。
 「要介護者を対象」のものはマーケットは拡大していますが、競争が激化し、勝ち組、負け組が明確に出てきています。
供給戸数が多いメッセージニチイ学館ワタミの介護などがありますが、こちらは販売など総合力で勝ち組になります。
逆に小さいところは勝ち目がなくなってきたとも言えます。
 「医療サポートが必要な高齢者を対象」とする高専賃、有料老人ホームでは、医療法人が多く参入してきています。この流れは今後も拡大していきます。

■高齢者居住安定確保法

 次に「高齢者居住安定確保法・改正」を見てます。
この改正は非常に重要なポイントです。高専賃や高優賃は、「高齢者居住安定確保法」にある高円賃(高齢者円滑入居賃貸住宅)の中に含まれるものです。
 この制度は、以前は国土交通省が決めていた内容でしたが、これからは厚生労働省と一緒に決めていこうとなります。
また高円賃の登録基準も変わります。都道府県知事は各戸の床面積の規模、構造、整備、賃貸条件などに関する基準を定めることができる、となりました。
 これが変わったことで、何がどうなったか。
高専賃でも介護・食事・健康管理などいずれかのサービスをひとつでも提供すれば「有料老人ホーム」の届け出をしなければなりませんが、これには膨大な資料が必要になってきます。
また定期的に監査が入ります。こうしたことを嫌がって、高専賃を始めたところも多いのですが、もし面倒を避けるためには、「適合高専賃」にする必要があります。逆に言えば、「適合高専賃」にすれば面倒なことが増える「有料老人ホーム」にしなくていいよ、ということです。

■要件が改正で変わる

 そこで「適合高専賃」の要件も改正されました。
 原則「居室の床面積が25平米以上」は改正前と同じです。以前は共用スペースがある場合、「居室の床面積が18平米以上」でも大丈夫でした。
これが、改正後、「居室の床面積18平米」の場合、”十分な共用スペース”が必要と、”十分な”が追加されました。
 自治体によりますが以前は、共用部は指導の対象外でした。しかしこれが指導対象となります。
 共用部の面積は「(25平米ー居室面積)x居室数」で計算されます。また居室内にはトイレ、洗面、キッチン、浴室が必要になりました。
 少し言い換えると、共用スペースを狭くし、その分居室を多くして、収益性を上げることができた。これが改正前です。
改正後は共用スペースを狭くして、ということができなくなりました。
またこれらの設計基準は自治体ごとに異なるので、これにも十分注意が必要です。

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